樓上漏水到我家，
該怎麼處理？

Find the source · 確認來源先確認水真的是樓上來的

天花板在滴水，直覺就是樓上。但實務上至少有四種可能，跳過這一步直接去敲門，結果常常是白吵一架。

• 樓上地面防水失效 — 浴室、陽台、廚房的防水層老化。多半是「樓上用水才漏」。
• 樓上或自家的給水管漏水 — 跟下不下雨、樓上用不用水都無關，會一直漏。水費通常會變高。
• 外牆或窗框滲水沿樓板跑 — 只有下雨才漏。水進來的位置可能離滴水點很遠。
• 頂樓防水失效 — 如果您本身住頂樓下方，水可能直接來自屋頂，不是住戶。

三個問題先自己判斷

• 下雨才漏，還是一直漏？ 一直漏 → 優先懷疑水管，不是防水層。
• 最近水費有變高嗎？ 沒變高 → 通常不是給水管破。
• 樓上用水（洗澡、洗衣）之後才明顯嗎？ 是 → 指向樓上排水或地面防水。

這三題就是我們 AI 問卷裡的前三題。我們問的問題，和師傅到你家問的一樣。可以先拍照免費初判，約 1 分鐘知道自己屬於哪一種，再決定要不要去敲門。

Responsibility · 責任歸屬責任怎麼分？先分清楚專有與共用

公寓大廈的漏水責任，實務上的第一個分水嶺是：漏水源頭位在「專有部分」還是「共用部分」。

⚠️ 我們不是律師，以上是實務上常見的一般原則，不是法律意見。個案的認定會受到公寓大廈規約、實際構造、使用情形影響。要主張權利之前，建議先諮詢律師或向當地的調解委員會詢問。我們能幫的是把「水從哪裡來」用儀器量出來、寫成文件，責任怎麼判是另一件事。

Steps · 處理階段樓上不理你，三個階段怎麼走

階段一　先溝通，但要帶東西去

空手去說「你家漏水到我家」，對方第一反應通常是否認——因為他家看起來好好的，天花板沒濕的是他。

帶著照片去，成功率完全不同。下雨當下拍一次、雨停兩三天後拍同一個地方，兩張擺一起，對方比較難說「不可能」。這個階段還不用花錢做鑑定。

階段二　請管委會介入

溝通破局就找管委會。管委會的角色是協調，不是判決，但有第三方在場，事情會比較好談，而且如果最後查出來是共用部分，本來就該由管委會處理。

這個階段開始，一份現場檢測報告書會有明顯幫助——把「我覺得」變成「這裡量到含水率多少」。

階段三　調解或法律途徑

再談不攏，可以向鄉鎮市區公所的調解委員會聲請調解。調解不成才會走到訴訟。

不管走到哪一步，證據都要在現場還在的時候留。這是最多人吃虧的地方——拖到要提告了才想到要拍照，牆早就乾了、樓上也修過了，當時的狀況再也證明不了。我們出的現場檢測報告書，實務上業主就是拿來做這件事：把當時的日期、位置、影像與含水率數據固定下來，之後協商或提起訴訟時，作為證據之一。

（我們不是律師，以上不是法律意見。文件的證明力由法官或承辦單位判斷，我們不做保證。確定要走訴訟的話，建議同時諮詢律師。）

走到這一層之前，先問清楚承辦單位要哪一種文件。有些程序接受檢測報告書，有些要求土木技師簽證的正式鑑定。問清楚再花錢，順序不要顛倒。詳見漏水鑑定三個層級。

Evidence · 證據要準備哪些證據

• 時間序列照片 — 同一個位置、不同時間點。這是最容易取得、也最有說服力的東西，而且免費。
• 下雨紀錄對照 — 哪幾天下雨、哪幾天漏水。我們的 AI 報告會自動比對中央氣象署的當地降雨資料。
• 水費單 — 用來排除或佐證給水管漏水。
• 儀器量測數據 — 熱像儀、水分儀，含乾燥處的對照點。
• 給水管壓力檢測結果 — 排除自家水管，責任討論才有基礎。
• 書面檢測報告 — 把上面這些整理成一份有人簽名的文件。用途是「證據保全」：現場會消失，文件不會。

前三項您自己就能準備，而且不花錢。建議先做完這三項再考慮花錢做檢測，很多案子在這個階段就談成了。

Cost · 費用費用怎麼算

皆含 5% 營業稅。會勘預付訂金 NT$1,000，若後續委由我們施工可部分折抵。

修繕本身要多少？

天花板漏水的修繕費用，我們自己開出去的估價單區間是：治標 30,000～65,000 元、治本 56,000～150,000 元。

但要提醒一件事：如果源頭在樓上，只做自己家天花板是治標。室內側灌注止水能讓水暫時不滴下來，卻沒有把樓上的水源斷掉，一兩年內復發的機率很高。這件事我們會在報價時講清楚，不會等做完才說。

FAQ · 常見問題關於樓上漏水，客戶最常問